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人口的区域迁徙带来了新的居住需求，而资金流动则维持了市场的交易信心。今年
所以，资产配置的底层逻辑，依旧是“跟着人走”，一切与“人”有关的行业，只要需求存在，就永远有结构性机会存在。
问题在于，当前地产市场，当大盘狂飙的年代过去，什么是“人”的真需求？哪里才是“聪明钱”的真正流向？
当“好房子”成为近年讨论度高居不下的热词，当年轻人开始在网上花费大力气找房子、装房子，租房、家装、互联网信息服务，这些围绕“居住服务”的轻资产业务，正在成为新周期下的潜力股。
8月26日，贝壳发布了2025年第二季度财报，市场再次看到了一些确定性信号：报告期内，贝壳实现总交易额（GTV）为8787亿元，同比增长4.7%，净收入260亿元，同比增长11.3%，净利润13.07亿元，经调整净利润18.21亿元。
100年前，康德拉季耶夫提出了著名的长波理论：人类经济大约每40到60年会经历一次完整周期，上升、繁荣、衰退、萧条，循环往复。
这意味着一个现实：长周期一旦出现拐点之后，长波下行、需求收缩，最危险的是用以前的逻辑下注，一股脑玩“追高”游戏。
它们所在的行业或许遇到了周期调整，但是这些韧性强、转舵快的公司，拥有穿越周期、跑赢大势的能力。
投资者要做的，是把红利投资变为价值投资，踩中低估节点上车，静待时间的玫瑰。
上一个红利周期，地产行业经历了重资产投入、以规模换增长的商业逻辑。随着长波回落，这一模式也走到了拐点。
其表现，便是资产投入更轻，现金流更健康，越来越多企业开始轻装上阵谋增长，以轻资产的星星之火，渐成燎原之势。
早在2022年，地产行业便已兴起一轮轻资产转型浪潮。彼时各大房企都在高喊轻资产战略转型，希望通过代建、物业/基金管理、文旅和酒店等方式，摆脱沉甸甸的负债，换取更加健康的成长。
但没有哪个房企巨头，能拥有像贝壳一样的“轻”能力。贝壳之“轻”，轻在大数据驱动，轻在精准化运营，轻在平台经济的网络效应：越多人用，平台越有价值，效益也就越高。
对于网络效应，著名投资人克里斯·迪克森曾就此提出一个观点：“为工具而来，为网络而留”。工具属性——比如撮合买/租房双方，可以吸引用户聚集于此；随着时间的推移，停留于此的用户将形成一个彼此相连的网络，这将是企业创造长期价值的源头活水。
对于贝壳而言，这正是其相比其他房企，做好轻资产生意的杀手锏。不同于传统房企“种瓜得瓜”的单一投资逻辑，贝壳作为科技平台的网络效应，可以使其更加轻松地收获“种树成林”的巨大复利。
从商业逻辑上，贝壳做的是数字化撮合的“轻”生意，而在房产买卖外，贝壳的家装、租赁等轻资产投入，则以超出存量市场的阿尔法，押中了未来增长。
家装市场的成长神话，早已在全球上演：美国Home Depot市值超过 3500 亿美元；美国Lowe’s也接近 2000 亿美元；日本Nitori的市值同样稳居万亿日元之上。
2021年后，经过一系列整合后，贝壳的家装业务营收直线年便翻了一倍多。第二季度，家装家居业务净收入46亿元，同比增长13%；贡献利润率达32.1%，同比提升0.8个百分点。家装家居业务集采比例提升至60%以上，综合采购单价显著下降。
高效的组织管理和服务者激励体系，则让优质施工团队拥抱成长红利，整体交付效率和服务稳定性显著提升。贝壳拥有一个有品质、可持续的家装交付体系，有机会在万亿级市场中获得更多的确定性机会。
而在租赁行业，市场的感知更为敏感：热衷于租房的中国年轻一代同样撑起了一个万亿市场，未来有望保持5%的增长速度，向3万亿规模冲击。
在租房赛道上，许多人还在和价格死磕：要么烧钱补贴抢用户，要么高价锁租赚差价。没有跟风跑马的贝壳，把核心能力放在了“服务”上：贝壳一端帮房东高效管理房源、降低空置率和风险；另一端为租客提供更透明、标准、可控的全流程体验，摒弃二房东“吃差价”、房屋“脏乱差旧”等弊病。
这种模式虽然健康，但跑起来却颇为挑战。做服务行业，如若效率提不上去，只能赚辛苦钱。
对此，贝壳发挥了数字化优势，搭建了从人到房的全流程数字化管理系统，用科技、分工双提效的方式，把效率和体验同时拉满。
效率上来了，服务不再只是一锤子买卖；体验升级了，租住可能成为一种长期可持续的生活方式；获客增长了，租赁之“翼”开始展现出厚积薄发的潜力：
截至二季度末，贝壳在管房源超59万套，二季度该业务净收入达到57亿元，同比增长78%。贡献利润率为8.4%，同比提升2.5个百分点。
在租赁与家装两大阿尔法赛道的加持下，贝壳第二季度非房产交易服务业务的净收入占总净收入比例达到41%，占比创历史新高，构建出多元增长格局。
作为美国最大的商业房地产数据服务商和研究公司，CoStar便是吃到居住服务红利的企业之一。
把时间线年，CoStar营收依旧稳如泰山——2025年Q2已经是CoStar连续第57个季度保持双位数增长。
CoStar可以借助数据与用户这类不可被轻易复制的核心资源，形成“人越多，钱越多”的正向循环。
还大大缩短了以年计的地产扩张进程，在一个城市验证的商业模式，也可以快速复用到其他区域。
，成就了贝壳商业模式的稀缺性，让更多投资者将其视为波动周期里难得的潜力标的。
大规模的股票回购。2025年，CoStar 董事会批准了高达5亿美元的回购计划；贝壳过去两年的分红与回购总额分别达到13.2亿和11.2亿美元，用以回报股东、优化公司资本结构。
2022年9月回购项目启动以来，截至2025年6月末，贝壳已经累计回购金额约20.2亿美元，回购股数占回购项目启动前公司总股本约10.3%。此外，贝壳已获董事会批准对现有股份回购计划进行进一步扩大，回购授权增加至50亿美元，回购计划期限延长至2028年8月31日。
重新定义了地产市场的效率；同一套逻辑下，跨城发展、家装、租赁等业务的启动，也被大幅提速。
我们或许能在贝壳这类穿越周期、持续创造现金流的公司里，看见中国居住服务市场未来十年的答案。
“在这里，你必须不停地奔跑，才能留在原地。如果你想去到别的地方，就必须跑得比现在还要快。”
范·瓦伦（Leigh Van Valen ）用来解释进化中的“红皇后效应”——物种必须不断进化才能在竞争中生存，不进则退。
居住服务行业的重要性：在资本越来越谨慎的今天，能穿越地产长夜的公司，必然是那些敢于持续进化的破局者、能够重构商业模式的稀缺者。
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